亡くなった母が所有する不動産について、相続登記を依頼しました。父は、平成18年にすでに亡くなっており、相続人は、私と妹の二人です。父の相続の際に、遺産分割協議は実施したものの、相続登記を行わず放置しておりました。このような場合、今回の遺産分割協議と相続登記はどのようにしたらいいのでしょうか。

亡くなられたお母様は、ご自宅以外にも複数の不動産を所有しておられました。よって、まず、市町村でお母様の名寄帳（固定資産課税台帳）を取得させて頂きました。名寄帳を基に登記を確認するとお父様からお母様に相続登記がなされている不動産と亡くなられたお父様名義のまま放置されている不動産が混在していました。今回、幸いにも、お父様のご相続の際に作成された遺産分割協議書がご実家に保管されていました。よって、お母様のご相続について矛盾のない遺産分割協議を成立させ、相続登記を完了することができました。

本件では、過去の遺産分割協議書が残っていた為、相続手続きに大きな支障は生じませんでした。しかし、相続人の手元に当時の資料が残っていない場合は、資料検索の為に過大な負担がかかることがあります。

私の内縁の夫は、62歳で亡くなりました。警察に勤めていた亡夫は、帰宅途中大事故に遭い、その後、脳梗塞で再度倒れました。退院後は、一人で生活できる状態ではない為、身元引受人として私の自宅で共に生活するようになりました。夫が亡くなった当時、居酒屋を経営していた私の自宅の３階で二人で住んでいました。しかし、夫の住所の住民票は、別のところになっていました。私は、内縁の夫の遺族年金を受け取れるのでしょうか。

・請求者の(B子さん）の内縁関係の経緯を切々と主張した申立書

・第三者の証明書、共同生活が認められるような証拠（葬儀、お墓）

・金銭のやり取り等の事実

上記をまとめて、警察共済と５回ほどやり取りをし、請求から1年後に遺族年金が振り込まれました。

社会保険は、戸籍上の妻が優先する訳ではなく、夫婦として実態を重視します。年金機構や共済組合が納得する書面を根気よく提出すれば、遺族年金を請求することも可能です。

父が他界して土地を相続しましたが、私はすでに土地･建物を所有し居住しているので売却することになりました。（約５千万円）

父がその土地を購入したのは昭和４８年で、当時の購入代金の領収書は紛失して見当たりません。

税務署に譲渡所得について相談に行ったら、売却額の５％である２５０万円が当時の購入額とみなされるとの説明を受けました。

父からは２５００万円程度で買ったと聞かされていたので、そんなに安く買ったことになるとは到底納得がいきません。

当会担当者が当時の適正な市場価値を試算したところ２６５０万円となり,それで報告書を作成しました。 この報告書を税務署に提出すると難なく認められました。

ご依頼主様からは、「こんな方法があるんだなあと危うく多額の税金を支払うところでした。」と感想を頂きました。

今回、税務署から提示された250万円は、分離課税譲渡所得の取得費に該当します。また、今回の報告書は、不動産鑑定士によって作成されました。

亡くなった父（持分2分の１）と私（持分4分の１）と弟（持分4分の１）の3人の共有名義の収益物件があるのですが、父は、遺言も残しておらず、私と弟のどちらがその物件を取得するかでもめています。父の生前から物件の管理は私がしていましたので、父の持分（2分の１）は私が取得するのが良いと思っています。また、同時に、父の遺産ではありませんが、弟の持分（4分の１）も取得をして私の単独名義にしたいと考えております。

弟さんの持分は遺産ではありませんので，基本的にはご相談者の方が，その持分を遺産分割手続きの中で取得することはできません。ただし，遺産分割手続きの中でも調停の段階であれば，被相続人と相続人が共有している物件について，遺産ではない相続人固有の持分も含めて分割協議をすることができます。

ご相談の事例でも，ご相談者の方が遺産分割調停を申し立て，遺産であるお父様の持分と合わせて，弟さんの持分の取得についても協議することができました。その結果，お父様の持分と弟さんの持分の全てをご相談者の方が取得して，弟さんへ取得した分に対する代償金を支払うことで，ご希望通りに解決することができました。

今回は調停で解決することができましたが，仮に，遺産分割調停の中で解決できなかった場合には，遺産であるお父様の持分についてだけが遺産分割審判の対象となるため，その審判終了後に，別途，弟さんの持分を取得するための共有物分割手続き（訴訟など）が必要になってしまいます。

このように，紛争が長期化しないためには，柔軟な処理が可能な調停の段階で解決しておくことが肝要になります。

不動産活用の為及びその活用に必要な融資を受けたい為、母と共有の土地及び建物の贈与を母から受けたいが、どのようにしたらいいか教えてほしい

不動産活用を相続まで待つことができない事情とお母様の贈与の意思を確認した上で相続時精算課税制度による贈与を提案しました。

お母様の所有する財産価額が、相続税の基礎控除額以下であること、また近年その不動産の近くで都市計画道路の建設が始まる予定であることを勘案すると、相続開始後に相続税の申告が不要である上にその不動産の価額が上昇していても贈与時の価額で固定できることもあり、贈与時も課税されない相続時精算課税制度による贈与が良いと判断した為です。

念のため、Wさま以外の推定相続人の了解も得た上でお母様とWさまとの不動産贈与契約いたしました。相続支援士の人脈により、贈与契約の作成から登記、贈与税の申告までさせていただきました。その後、Wさまは銀行から融資を受け、贈与を受けた建物を取り壊し、事業用の建物を建築されました。円満円滑に贈与でき、かつ目的を達成できて良かったと考えています。

相続税対策のため相続時精算課税制度を利用して、長男に不動産の贈与をしたいが、どのような手続が必要なのか。

相続時精算課税は相続税が減額される制度ではなく、相続の発生時に精算をする制度です。

その不動産について争うことがないのであれば、むしろ遺言により相続させた方が良いと考えられます。

不動産取得税が非課税であり、また時とともに建物は減価するので、相続税が減少する可能性が高いことをご説明しました。

遺言を作成することを選択されましたので、遺言の案文作成のお手伝いから、公証役場への同行までさせていただき、公正証書遺言を作成しました。